賃貸物件オーナー様向け 空室対策処方箋第1回 | 小岩の賃貸はアパマンショップ小岩店・森下店 タキナミネクスト

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  • 2016.8.10

    アパート マンションオーナー様 必見!

    小岩で賃貸物件を管理しているオーナー様向けの不動産経営情報です。

    一回目の続きです。

    家賃を下げることによる「オーナー様の マイナス面」を考えてみましょう。
    まず資産価値が下がります。
    ご存知のように賃貸物件という不動 産の価値は、その賃料総収入で決まり ます。 「土地がいくらで建物がいくら」 という計算ではありませんね。「いくら稼いでいるか」で決まります。つまり収益還元法です。 たとえば、年間 1000 万円の収入の ある賃貸物件は、近隣の適正な利回り (キャップレート等といいます)が 10 %なら、その価値は1億円です。 (1000 万円÷ 10 %= 1 億円) もし家賃が下がって年間収入が 900 万円なら、その価値は 9000 万円に下 がってしまいます。(900 万円÷ 10 % = 9000 万円)1000 万円も価値が減っ たことになります。
    次のマイナス面はトラブルが増えま す。
    家賃を下げ続けていると、「家賃払いの悪い」借主さんや「苦情やトラブルの多い」店子(たなこ)さんが増える傾向にあります。もちろん「一概に」 言えることではありませんが、経験的 にそのような結果が多いです。 そして「なにより」のマイナス面は、 値下げが他の借主さんへも波及してし まうことです。 今はインターネットで募集するので 「家賃を下げた」新しい条件を、他の 借主さんたちに秘密にすることは出来 ませんね。 同じ部屋タイプの家賃が下がったこと を知れば「うちも下げて欲しい」と要 望するでしょう。言うか言わないかは 別にして、誰でも「そのように」思う はずです。オーナー様が突っぱねれば、いずれは退去に結びつきます。収入減が「ひと部屋」だけでは済まなく なるかもしれません。 オーナー様の考えや近隣相場の値下がりによって、「戦略的に」家賃を下げ ることが必要な場合はあります。一概 に「悪い処方箋」とはいえません。しかし、 「何でもかんでも家賃を下げる」 のは「良い処方箋」とは言えません。 空室は何のために埋めるのかというと 、「 空 室 をなくすた め」ではな く「賃貸経営の収益を 増 や す た め」です。 そして「賃貸物件の資産価値を高める ため」です。その目的のために「家賃を下げるのが最良の選択」なら、自信 を持って「そのように」すればいいの です。提案する賃貸管理会社さんにも、 その説明を求めてみてください。 でも、「家賃の値下げ」以外にも目的に沿った処方箋がないか検討すべき です。多くの場合は「ほかにも」ある はずです。
    それでは、家賃を下げないで空室を 解消するには、どのような方法がある のでしょうか?

    その答えは、また次回に続きます。

    小岩で賃貸経営をするオーナー様を応援致します。

    お気軽にアパマンショップ小岩店 タキナミネクスト株式会社までご相談お問合せ下さい。

     

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